Vinci Shopping Centers Real Estate Investment Fund administered by Vinci Partners acquired a 100% stake in shopping mall Prudenshopping in São Paulo for R$199.7m.
(N Plus) Em um comunicado de “Fato Relevante” divulgado nesta terça-feira (8), o Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário (FII) informa que adquiriu 100% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), pelo valor de R$ 199.710.820,19.
Com essa aquisição, a maior em valor realizada pelo fundo, ele passa a ter participações em 11 shoppings centers, que totalizam mais de 95 mil m² de área bruta locável (ABL), posicionando-o como o maior fundo imobiliário da B3, a Bolsa de Valores de São Paulo (SP), em número de participações diretas em shoppings.
O fundo tem como gestora a Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda., com sede no Rio de Janeiro (RJ), e como administradora a BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S. A., de São Paulo (SP).
A expectativa da gestão é de que a aquisição do Prudenshopping gere, em média, nos próximos 12 meses, o equivalente a R$ 0,15/cota ao mês, o que, descontados os efeitos da redução das receitas de aplicação financeira do caixa a ser utilizado na aquisição, representa um incremento de R$ 0,08/cota ao resultado de caixa que seria gerado sem esta aquisição.
“A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura”, pondera o comunicado, que pode ser acessado aqui.
O Prudenshopping possui 32.216 m² de área bruta locável, distribuída em dois pisos. Inaugurado em novembro de 1990, recebe mais de 600 mil frequentadores por mês, predominantemente de classes A e B, sendo 40% deles advindos de outras cidades da região.
O shopping apresenta forte ancoragem e um mix completo com 170 lojas distribuídas em dois pisos, cinema, supermercado, opções de restaurantes, serviços e estacionamento amplo.
O Prudenshopping apresentou crescimento médio composto de NOI – indicador do mercado financeiro utilizado para indicar a lucratividade de um imóvel – em regime de caixa nos últimos três anos de 11,8% ao ano, com expectativa de encerrar o ano de 2019 em R$ 18,2 milhões.
A aquisição é a primeira posição de controle em um shopping pelo fundo. Dessa forma, o gestor é responsável por todas as decisões estratégicas do shopping, incluindo a contratação de sua administradora. Com esta aquisição, o fundo passa a ter 34% de sua ABL própria em posição de controle.
Até então, o Prudenshopping era administrado por um grupo familiar. Com a aquisição, inicia-se um período de transição de 60 dias para a Argo, empresa administradora selecionada pelo gestor, que já administra três shoppings do portfólio do fundo. A Argo é uma empresa administradora independente de shopping centers que gere 17 empreendimentos localizados em seis estados brasileiros, sendo três em desenvolvimento, e que totalizam mais de 425 mil m² de ABL.
O gestor considera que existem oportunidades de melhorias do resultado operacional do shopping. Essas melhorias não foram consideradas no cálculo do cap rate de 9,6% desta aquisição e tampouco na estimativa de rendimento gerada por esta aquisição para o fundo. A atual margem de NOI do Prudenshopping é cerca de 70%, inferior à média do fundo, de 87%, e ainda mais distante dos shoppings mais eficientes do portfólio do fundo, que se situam acima de 90%.
Além da redução de despesas, o gestor entende que existem oportunidades de geração de receitas adicionais, através de melhoria do mix de lojas do shopping e do aumento da taxa de ocupação (atualmente em 94,1%), tornando a operação do estacionamento mais eficiente e aproveitando espaços subutilizados do empreendimento.
“A comparação dos indicadores de vendas/m² e NOI/m² do Prudenshopping com o portfólio do VISC [Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário] mostra que o shopping apresenta vendas/m² pouco abaixo da média do portfólio do Fundo, enquanto o NOI/m² é praticamente 50% inferior, o que corrobora a tese da potencial geração de resultado em face as vendas atuais do shopping”, explica.
Também de acordo com o comunicado feito pelo fundo, o Prudenshopping ainda possui potencial construtivo para criação de mais de 40 mil m² de ABL, que poderia mais do que dobrar o tamanho do shopping, criando oportunidades para expansão da área de restaurantes, mais salas de cinema e lojas.
Seguindo a estratégia adotada pelo fundo de diversificação de seu portfólio, a aquisição do Prudenshopping adicionou a primeira participação de controle ao fundo, bem como a exposição a primeira cidade cujo condutor econômico principal é o agronegócio.
Ainda, a aquisição aumenta a exposição do fundo ao Estado de São Paulo para 49% e a região sudeste para 70% em termos de ABL própria.
O fundo passa a ter participação em 11 shoppings que totalizam mais de 95 mil m² de área bruta locável, sendo, assim, o maior fundo imobiliário da B3 em número de participação direta em empreendimentos do gênero.